Qu'est-ce que l'état des risques et pollutions (ERP)?
L'ERP, anciennement appelé ERNMT ou ESRIS, est un document d'information qui recense l'ensemble des risques auxquels un bien immobilier peut être exposé. Encadré par l'article L.125-5 du Code de l'environnement, il est obligatoire aussi bien lors d'une vente que lors d'une mise en location, qu'il s'agisse d'un logement, d'un local commercial ou d'un terrain.
Concrètement, l'ERP croise la localisation du bien avec les plans de prévention établis par les services de l'État: plans de prévention des risques naturels (inondation, mouvement de terrain, sismicité), risques technologiques (sites industriels classés), risques miniers et pollution des sols répertoriée dans la base de données Basias ou Basol.
Pourquoi l'ERP est-il obligatoire à Vélines?
La commune de Vélines, située dans le canton de Montaigne-Montravel en Dordogne, est traversée par la Dordogne et plusieurs de ses affluents. Ce contexte géographique place une partie du territoire communal en zone de risque d'inondation. Par ailleurs, comme dans beaucoup de communes rurales du département, le risque de mouvement de terrain lié aux cavités naturelles ou à la dissolution de roches souterraines peut être présent selon la parcelle concernée.
C'est précisément pourquoi l'ERP ne doit pas être pris à la légère: le périmètre exact du bien détermine quels risques s'appliquent réellement. Un bien situé en dehors d'une zone PPRi n'a pas les mêmes obligations qu'un bien en zone inondable.
L'ERP doit être daté de moins de 6 mois au moment de la signature du compromis de vente ou du bail. En cas de changement d'arrêté préfectoral ou de mise à jour des plans de prévention, il doit être renouvelé même si les 6 mois ne sont pas écoulés.
Comment se déroule la réalisation de l'ERP?
L'ERP ne nécessite pas obligatoirement une visite physique du bien: il repose sur la consultation des arrêtés préfectoraux en vigueur, des bases de données réglementaires et de la localisation précise du bien (adresse et référence cadastrale).
La procédure avec M-diag est simple:
- Transmission de l'adresse complète et de la référence cadastrale du bien
- Consultation des plans de prévention en vigueur en Dordogne et des bases de données nationales
- Rédaction du formulaire officiel conforme à l'arrêté du 13 octobre 2022
- Remise du document signé, prêt à être annexé au compromis ou au bail
Le tout peut être réalisé rapidement, avec une intervention départ.
Que risque-t-on en l'absence d'ERP?
Omettre l'ERP n'est pas une simple formalité administrative. En cas de vente, l'acquéreur peut invoquer un vice du consentement et demander la nullité de la vente ou une réduction du prix. En location, le locataire est en droit de résilier le bail ou de demander une diminution du loyer. Ces sanctions sont prévues par l'article L.125-5 du Code de l'environnement et ont été confirmées par plusieurs décisions de jurisprudence.
Pour un bien mis en location à Vélines, où les locations saisonnières et les baux d'habitation représentent une part significative du marché local, fournir un ERP à jour est une protection autant pour le propriétaire que pour le locataire.
