Qu'est-ce que le pré-état daté ?
Le pré-état daté est un document d'information financière et administrative que le vendeur d'un lot en copropriété doit remettre à l'acheteur potentiel, avant la signature de la promesse ou du compromis de vente. Il est encadré par l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014 et précisé par le décret du 17 décembre 2014.
Ce document ne doit pas être confondu avec l'état daté, qui est établi ultérieurement par le syndic à la demande du notaire, juste avant la signature de l'acte authentique. Le pré-état daté intervient, lui, dès la phase de négociation, pour informer l'acheteur avant tout engagement.
Quel est son contenu exact ?
Le pré-état daté regroupe un ensemble d'informations essentielles sur la copropriété et sur le lot mis en vente :
- Les charges courantes du budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente.
- Les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires.
- Les sommes dues par l'acheteur au syndicat à la suite du transfert de propriété.
- L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
- Le cas échéant, lorsque la copropriété fait l'objet d'une procédure d'alerte ou d'une procédure judiciaire, la mention de ces procédures.
Ces informations permettent à l'acheteur d'évaluer en toute transparence la santé financière de la copropriété avant de s'engager.
Qui est concerné et à quel moment ?
Tous les lots en copropriété, sans condition d'âge
Contrairement à d'autres diagnostics immobiliers qui s'appliquent uniquement aux biens construits avant une certaine date, le pré-état daté concerne tous les lots en copropriété, qu'il s'agisse d'un appartement, d'un local commercial, d'un parking ou d'une cave dès lors qu'il dépend d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. L'année de construction n'entre pas en compte.
Uniquement pour la vente, pas pour la location
Ce document est exclusivement requis dans le cadre d'une vente immobilière. Il ne s'applique pas pour une mise en location, contrairement à d'autres pièces du dossier de diagnostic technique (DDT).
Qui établit le pré-état daté ?
C'est au vendeur de réunir les informations nécessaires. En pratique, il les demande au syndic de copropriété, qui est le seul à détenir les données comptables et juridiques de l'immeuble. Certains syndics facturent ce service, d'autres l'intègrent dans leurs honoraires de gestion. Le coût tourne généralement autour de 250 €, selon le syndic et la complexité de la copropriété.
Quelles sont les conséquences en cas d'absence ?
Si le vendeur ne remet pas le pré-état daté à l'acheteur avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, ce dernier dispose d'un droit de rétractation supplémentaire : le délai légal de rétractation de 10 jours ne commence à courir qu'à compter de la date effective de remise du document. En clair, tant que le pré-état daté n'est pas fourni, l'acheteur peut se rétracter sans pénalité, ce qui fragilise considérablement la transaction.
Par ailleurs, l'absence de ce document peut engager la responsabilité civile du vendeur si l'acheteur subit un préjudice lié à des informations financières dissimulées ou non communiquées. Le notaire, en charge de la rédaction de l'acte, veillera systématiquement à la présence de cette pièce dans le dossier de vente.
Comment se préparer et anticiper ?
Pour éviter tout retard dans votre vente, il est conseillé de contacter votre syndic dès la décision de vendre, car les délais de traitement peuvent varier de quelques jours à plusieurs semaines. Rassemblez également les autres documents obligatoires du dossier de diagnostic technique. M-diag peut vous accompagner dans la constitution de votre dossier complet et vous orienter vers les bons interlocuteurs pour les pièces relevant du syndic.