Qu'est-ce que le diagnostic ERP ?
L'État des Risques et Pollutions est un document d'information réglementé par l'article L.125-5 du Code de l'environnement. Il regroupe en un seul formulaire l'ensemble des risques recensés par les pouvoirs publics pour la commune où se situe le bien. Concrètement, il répond à une question simple : ce logement est-il exposé à des dangers potentiels liés à son environnement ?
Parmi les risques couverts, on trouve :
- Les risques naturels : inondations, mouvements de terrain, séismes, avalanches, feux de forêt, cyclones.
- Les risques miniers : affaissements, effondrements ou émanations de gaz dans les zones anciennement exploitées.
- Les risques technologiques : proximité d'une installation industrielle classée SEVESO, d'un réseau de transport de matières dangereuses ou d'une installation nucléaire.
- La pollution des sols : présence avérée ou suspectée de substances polluantes dans le terrain, notamment via la base de données officielle Basol et le secteur d'information sur les sols (SIS).
- Le recul du trait de côte : pour les biens situés en zone littorale concernée.
- Le radon : gaz radioactif naturel dont le niveau de présence est indiqué selon la catégorie de la commune.
Qui est concerné et dans quels cas ?
L'ERP s'applique à tous les types de biens immobiliers — logements, commerces, bureaux, terrains — dès lors que le bien est situé dans une commune couverte par un plan de prévention des risques (PPR) prescrit ou approuvé, dans un secteur d'information sur les sols, ou dans une zone à potentiel radon significatif. En pratique, la grande majorité des communes françaises est concernée.
Le diagnostic est obligatoire à la fois en cas de vente et de location, quelle que soit l'année de construction du bien. Il n'existe pas d'âge seuil : un appartement neuf comme une maison ancienne peuvent être soumis à cette obligation dès lors que leur localisation le justifie.
Quelle est la procédure et comment se préparer ?
Contrairement à d'autres diagnostics immobiliers, l'ERP ne nécessite pas une visite technique approfondie du logement. Il s'appuie sur les données publiques officielles : le géorisques mis en ligne par le gouvernement, les arrêtés préfectoraux, les plans de prévention des risques et les cartographies des sols pollués.
Le professionnel qui établit l'ERP — comme un diagnostiqueur certifié tel que M-diag — compile ces informations, les met en regard de l'adresse précise du bien, et complète le formulaire réglementaire. Il y indique notamment si le bien est situé en zone réglementée, si des sinistres liés à des catastrophes naturelles ont déjà été indemnisés sur le bien, et fournit les documents cartographiques de référence.
Pour préparer votre ERP, il suffit de disposer de l'adresse exacte du bien et, si vous êtes vendeur, d'indiquer tout sinistre passé ayant donné lieu à indemnisation. Le formulaire complet, accompagné des annexes cartographiques, est ensuite remis au futur acquéreur ou locataire, qui doit en accuser réception par écrit.
Validité, coût et conséquences en cas d'absence
L'ERP a une validité de 6 mois à compter de sa date d'établissement. Cette durée courte s'explique par le fait que les zones de risques peuvent être reclassées ou mises à jour par arrêté préfectoral. Si la signature de l'acte authentique ou du bail intervient au-delà de ce délai, un nouvel ERP doit être produit.
Son coût est parmi les plus accessibles du dossier de diagnostic technique : comptez environ 30 € pour un ERP établi par un professionnel.
L'absence de ce document, ou la présentation d'un ERP inexact, expose le vendeur ou le bailleur à des conséquences juridiques sérieuses. L'acquéreur peut demander la résolution du contrat de vente ou la diminution du prix, et le locataire peut obtenir une résiliation du bail. Ces sanctions sont prévues par le Code de l'environnement et régulièrement confirmées par la jurisprudence. Il est donc dans l'intérêt de chacun de disposer d'un ERP à jour, fiable et complet dès le début de la mise en vente ou en location.